据统计,国内蓝领公寓需求缺口将近一千万间,巨大的增长空间预示着蓝领公寓有着巨大的发展潜力。央视财经也曾统计,蓝领公寓的融资额在2018年就已突破100 亿元,较2017年的数字翻了一番。在长租公寓这一细分领域下的蓝领公寓,已经获得了不少企业的青睐,从事这个行业的企业也由过去的几家发展至现在的百家左右,可见这块蛋糕的面积之大。
与白领公寓不同,蓝领公寓虽然也属于长租公寓范畴,但无论是产品打造,还是日常运营,两者间还是有一定的差别。蓝领公寓没有花样繁多的社交活动,却需时刻关心租客的生活起居,同时满足企业在财务结算、定制服务等各方面需求。
如果要赋予蓝领公寓一张名片,朴实是再合适不过了,在这条赛道上,魔方生活服务集团引起了我们的注意,其在兼顾白领公寓的同时,推出了自己的蓝领公寓——9号楼公寓。位于北京酒仙桥北路的魔方798项目,便是其重点打造的项目,此项目究竟在哪些维度能够实现对蓝领们的关怀呢?让我们一探究竟。
魔方公寓798项目
魔方798项目的前身是一个机电厂,后来转型为园区。最初,园区大部分面积用于办公,由于缺少住宿方面的供给,魔方遂决定对其进行升级改造。经过改造之后的机电厂,面貌焕然一新。
该项目共有两条产品线,一个是针对白领(个人)的魔方公寓,另一个是服务于企业客户的9号楼公寓。魔方公寓共有204间,9号楼公寓有152个房间,每个房间可容纳4人。
在公寓智能化方面,其配备了智能门禁系统和人脸识别技术,使租客安全得到了充分的保障。总部的监控设备可以随时看到每个区域的动态,及时消除安全隐患。在公共区域内,配备有健身房、台球厅、沙发以及饮料自动售卖机,可以说是融休闲、办公、健身于一体。
管理人员提供24小时全天候服务,保洁人员会定期打扫,以保持公共空间的整洁。在物业管理方面,水电皆由魔方公寓自主管理,并且上线了APP交费系统,实现网上缴费、物业服务等一站式便捷服务。
项目概况
建筑历史:原为机电厂,后转型为园区。魔方接手后,改为长租公寓。
物业获取:整栋租赁
改造时间:2017年7月,历时4个月改造完成
项目体量:10036平方米
产品详情:该项目共有四栋楼,其中三栋为四层建筑,一栋为六层建筑。分为两种房型,白领公寓单室面积25平方米,共有204间;9号楼公寓单室面积28平方米,共有152个房间,每个房间可容纳4人,这种化整为零的做法,使其有着很高的回报率。
项目优势
1. 靠近望京SOHO,且周边工业园区集中,白领和蓝领人群众多,服务人群精准。
2. 在打造专属独立空间的同时,也顾及到了社交、娱乐、商务洽谈等方面。
3. 安全、高效的智能化管理系统。
项目基本信息
所处地区情况
大区位
魔方798门店位于北京市朝阳区酒仙桥北路,与798艺术区仅一街之隔。靠近首都机场高速,距离望京SOHO仅2.2千米,周边有恒通国际创新园、电子城·IT产业园、电通创意广场等。
小区位
周边客户群:魔方公寓所针对的是在望京周边区域上班的白领,而这类人月收入普遍比较高,追求生活品质,能够负担得起高昂的房租费用。9号楼公寓服务于周边知名企业员工(酒店、餐饮业为主)及其他从事人力密集型产业的员工,此类人群收入不高,但同样希望有一个价格实惠、安全舒适的居住环境。
周边环境:毗邻798艺术区,餐饮主要有小万食堂、那家小馆、蝎梁府石锅鱼等;银行有华夏银行24小时自助银行、中国工商银行ATM、招商银行ATM、交通银行ATM、中国建设银行;写字楼有恒通商业园、兆维产业园、电通创意园等,周边医疗资源、教育资源丰富。
周边配套设施完善,强化了居住属性,步行即可满足一切生活所需。在闲暇时,还能沉浸于798艺术区浓厚的艺术氛围之中,感受丰富多元的文化。
周边交通:该项目临近地铁14号线将台/望京南站及10号线三元桥站,公交593/403/516/402/418/851/854/117路均可抵达。
公交、地铁到达路线:地铁14号线将台站出站坐公交412路到彩虹路下,步行680米,5分钟可到门店;地铁14号线望京南站或地铁10号线三元桥站坐公交403路到北京机电总厂下车,步行150米,2分钟即达。
酒仙桥区域路网发达,道路通达度很高。形成了驾车、地铁、公交出行多维立体交通体系,十分便捷。
公共区域
健身房
休闲厅
公共区域特色:公寓整体设计风格清新自然,公共区域内配有高脚凳、舒适沙发、台球桌、绿色植物等。在公共区域,会定期举办一些活动,比如租客生日会、主题沙龙等,遇到重大节日,也会把租客聚集到一起度过美好时光。通过举办这些活动,打破了人与人之间的隔阂。
公共休闲区
室内空间配置
魔方公寓室内空间的色调以白色、灰色、米黄色为主,另有各色鲜花作为陪衬,冷暖色调形成鲜明的对比,在沉静与温暖之间取得了平衡。
白领公寓室内空间
每个房间配备有电视、衣柜、沙发、圆桌、读书灯、空调、洗衣机等配套设施。而且每个房间都配有智能门禁系统,进门时需要经过人脸识别,保障租客安全。
白领公寓内景
周边环境
所属商圈同业竞争
魔方798项目周边的同业竞争者主要有金枫公寓、酒仙公寓、蛋壳公寓、邦舍公寓等。与其他几家相比,魔方公寓价格略高,但胜在服务反应速度上。
周围竞品坪效对比:
注:由睿和智库内部测算,非官方数据
周围竞品三大指数对比:
注:由睿和智库根据公开数据测算
与周边的邦舍公寓和酒仙公寓相比,魔方798项目在餐饮、超市、药店等生活指数和五星级酒店、四星级酒店等商务指数上相差不大,交通指数还有待提升。
与同业相比,虽然交通上并不占据优势,但并没有影响到入住率,这和魔方的服务有着密切的关系。店长与客服的电话24小时保持畅通,随叫随到。在客户入住之前,只要是有可能与身体各个部位接触的地方,全部都做了消毒除螨的处理。冰箱、马桶、房门在消毒完之后,都会贴上封条。
9号楼公寓室内空间
9号楼公寓公共卫生间
经营管理
9号楼公寓虽然每间房入住人员比白领公寓多,但主打“安全、卫生、共享、有序”等特点保障了租客的基本需求。
安防管理
多采用智能高科技设备,包括大楼入口的人脸识别系统,房间智能门锁等,实现一人一账号;公共区域24小时全方位监控,入住人员信息联网公安系统,访客一客一登记。
消防管理
烟感喷淋入户,定期为企业在住员工组织消防安全公开课、消防安全演练等。
卫生管理
实行干湿分离,保证生活区域干净清爽;公共区域每日进行消毒、杀菌、清洁,每周入室保洁、每月统一布草更换清洗。
共享有序
配备智能洗衣机、智能贩卖机、公共厨房等生活设施。此外,超大公共区域12小时免费开放,可联合企业定制员工活动,如才艺绘画课、宿舍文化节等。
9号楼公寓采取酒店式管理,是面向企业客户,专为企业定制化提供员工居住服务的产品,按房间向企业(不单独面向个人)进行出租。在入住者的管理方面,企业员工入住需进行实名登记,并汇总公安户籍系统;其次,设置完善的服务管理体系:保洁、保安、维修人员、管家和前台;此外,在运营管理标准方面,制定严格的入住人员规定条例,包括杜绝使用大功率电器,禁止抽烟,保证24小时都有人值班。
9号楼公寓紧抓安全线,会聘用消防退伍干部作为消防专项管理人员,每月组织消防培训与演练,并定期到门店抽查、考核,增强门店防火意识,始终严抓安全红线。
与白领公寓相比,9号楼公寓的坪效比更高。通常企业租住需求长期而稳定,因此位于798的这家9号楼公寓就有不少约期在5年以上的客户,不但有效地保证了稳定的租客群体,也能够降低公寓空置风险,拥有稳定的租金收益。
费用详情
魔方公寓均价6000元左右,9号楼公寓四人间每人1500元左右。
爬坡期及入住率
项目于2018年1月1日正式开业,截止到目前,门店入住率已经达到95%以上,出租率稳定。
管理人员自评
魔方798门店对机电厂的改造是成功的,不仅为周边的人群解决了租房贵、租房难的问题,而且让他们住得更加便捷舒适。同时魔方也是一个很好的社交平台,来自于不同职业的人可以一起进行多样化的娱乐活动,分享彼此的欢乐,而传统的租赁产品,人与人之间是有距离感的。
小睿有话说
魔方798项目所改造的北京机电厂,是上个世纪五六十年代的工业遗存。作为城市文明中不可再生的文化遗存,它承载着厚重的历史记忆。魔方在保护原有空间特征的基础上,传承其特有的历史文脉,在尊重其原有肌理的基础上,注入了新的使用功能。
魔方融入多种设计元素和现代化的管理理念,对其进行整合、改造、提升。使它从废弃到重生并富有鲜活的生命力,服务于更多的人群,重新融入到日新月异的现代化城市发展之中。这对城市更新和长租公寓市场来说,都带来了许多有益的启示。
目前,各类公寓都在绞尽脑汁地寻找优质物业。而在激烈的竞争环境下,标的稀缺,获取合适的物业变得愈加困难。另外,蓝领公寓由于缺少行业设计规范和消防专项法规予以指导,这将会影响到项目的前期投入成本与后期运营维护成本。
从当前市场的供需情况来看,蓝领公寓市场才刚刚起步,作为长租公寓领域内的一种新兴力量,未来的发展仍面临诸多困难。但是相信在白领公寓投石问路的经验之上,参与市场竞争的各家企业能在新的赛道上找到新的行业突破口,形成规范化的运营体系。
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