长租公寓行业深陷困局,FUNLIVE方隅如何突围

来源:互联网 时间:2020-01-13

过去一年的长租公寓市场,犹如一个“围城”。城外的人还在拼命涌入,城里的人却已经感受到了行业洗牌的寒意。诸多行业问题的爆出,将新兴不久的长租公寓行业推到了生存边缘。有人哭着离开,也有人仍在坚守。中骏集团旗下的长租公寓FUNLIVE方隅,正是坚守者中的一员。

在外人看来,不管将“住”这件事弄得如何五花八门、多姿多彩,终究不过是一张床而已;而在局中人看来,床的舒适固然重要,但如何能够获取更多的溢价才最是重中之重,毕竟,赚钱才是做生意的根本。

面对爆仓门、甲醛门、投诉门、剥离门等诸多现实,局中人与局外人的反应也不尽相同,有人唱衰,有人看好,也有人满不在乎。唱衰的原因不必多说,发生这么多事情后,总会有一些悲观的声音出现,而看好这个行业的局中人,则各有各的理由。

对FUNLIVE方隅来说,虽然2019并不容易,但是它们不仅没有放慢自己前进的步伐,反而越走越坚定。对于FUNLIVE方隅副总裁麦伟基来说,长租公寓这一赛道也似乎越激烈越有趣,作为抱有乐观态度的局中人之一,麦伟基从市场、产品、运营等方面,向我们讲述了他眼中的长租公寓赛道,以及他看好这一赛道的理由。

1 现在社会有许多人对长租公寓这样的新型业态并不是特别看好,您对此有何看法?

现在许多人不看好的不是长租公寓这一新型业态,而是这样一种包租方式;比如说人们不会说新鸿基地产做的不好,因为它走的是重资产道路;人们也不会说美国长租公寓运营商EQR业务发展不好,因为它以基金运营为主,走的是委托管理的道路。所以,长租公寓这类新型业态出现的问题更多应该是在商业模式上,人们不看好的也是商业模式,并非资产或行业的本质。

2 当下,部分 之前有涉足公寓业务 的房企也重新对长租公寓业务进行调整,也不乏将其剥离的企业,如远洋集团剥离邦舍,朗诗绿色集团剥离朗诗寓等,您对此有怎样的见解?

开发商布局长租公寓大抵有两种模式:第一种是开发商去做包租业务,放弃是很正常的,毕竟成本太高;另外一种是开发商对存量资产进行改造,或者配合拿地进行持有部分运营,问题是没有找到资产退出的有效途径,或者说融资成本太高,又缺乏这方面的能力及资源。

而FUNLIVE方隅不同,我们走的是一种“基金管理+连锁运营”的商业模式,基于我们自有的资本和投拓团队,我们能从全局出发去考虑整个投资链条的逻辑,比如如何配合不同的融资手段或者不同融资的渠道,去把不同的渠道都加起来, 最终去优化整个融资组合,这是方隅独有的优势;因为对于长租公寓这个行业来说,如何实现退出是一个很重要的问题,现在很多运营商都走不掉,所以有些企业就不做公寓了。

这其实也是行业中商业模式出现问题的原因,本身重资产是没有问题的,但前提是需要找到退路,如果没有退路,就会走向爆仓这样的后果。

3 长租公寓市场在前两年还处于快速增长阶段,有大量的运营商与资金进入,而从2018年开始到现在,我们也看到许多公寓因为经营不善,陆续爆仓,这两年为什么会发生这样的变化?

大概在2014、2015年开始,长租公寓行业开始快速发展,包租项目的租金大概每两年到三年涨一次,涨幅大概在5-6%,而租金可以直接影响公寓的运营,但业主并不会根据运营情况的好坏调整涨幅。比如上海,前十年的平均租金基本没有太大的变化,从前两年开始,随着物业租金上涨,从有利润变成了持平,没多久就处于亏损状态了,为什么在2019年进入集中爆仓期,因为租金涨了几次后,测算模型与租金涨幅不符,运营商们承受不住这么高的成本,主要也是他们对市场的预期太过于乐观。

FUNLIVE方隅的测算模型与市场其他家不大一样,方隅会将十年的租金增长全部考虑进模型中,再加上基本租金、运营成本、装修成本等,基本将所有的硬性成本都计算进了模型中,如果第一年的租金能够覆盖成本,后面十年基本也能覆盖。所以固定成本是不变量,租金是变量的话,我们能够计算到风险有多少。

4 如果运营商只计算租金的中间差,整体格局就会变得很小,您怎么看?

如果运营商只计算租金的中间差,那么如何尽可能的节省成本,就成了核心关注点。市面上普遍的做法是牺牲空间的舒适度来提升坪效,尽可能节省装修成本、人工成本和运营成本,但是这样下去就会导致各类投诉事件的爆发,比如 “甲醛门”、长期以往的话,这样不仅不能节约成本,反而会极大程度的损害品牌自身,可谓损 “人而不利已”。所以在我看来,运营商应该更多的去考虑如何多元化融资,而不是以节约成本为由牺牲客户的居住感受和运营服务的质量。

5 FUNLIVE方隅在公寓行业中扮演一个怎么样的角色?

方隅有几个比较独特的商业模式,以重资产为主,比如收购,或者与其他投资者一起投资项目。同时方隅也有轻资产的项目,如中骏做业主,委托我们管理,其他房企系的公寓,集团给他们纯委托的项目数量很少,而中骏给我们的支持就是能用来做居住用途的项目,都会给我们去做运营。

此外就是方隅的连锁经营与基金管理模式,连锁经营我们会把成本分摊,并进行系统化管理,形成规模化。基金管理就是与基汇资本合作一些房地产基金,方隅将项目放在基金平台中,资本方进行投资的合作模式,陆续也会有一些投资者收购方隅的项目,由我们运营,这又是委托管理的逻辑。

区别于以租金差为主要收入的盈利模式,方隅的收入模式除了一般的运营管理费以外,还会有基金管理费,包含前期开发顾问部分、资产退出部分的利润。

6 就轻资产输出而言,刚刚您提到中骏会委托方隅运营项目,集团如何算这笔账?

首先,集团在拿有些地块的时候就已经承诺做长租业务;比如在一二线城市,居住需求很大,租金也有溢价空间,所以住宅+长租公寓的模式比较理想;对于消费相对集中的三四线城市来说,购物中心+住宅+长租公寓的模式更加适合,这样有助于形成公寓和购物中心、住宅,三者一体的协同效应。

泉州中骏世界城项目就很好的验证了购物中心+住宅+长租公寓这样的协同效应对于公寓本身的溢价,是很有帮助的,就这个项目来说,我们在泉州没有竞争对手,我们的产品与区域租户都十分认可,我们的长租公寓溢价超过住宅租金达到30%至50%,所以这样的组合是很成功的。

7 就基金管理而言,方隅有何特殊之处?

方隅的基金管理,类似于基金公司但是又不同于传统的基金管理公司。

方隅有一支专业团队来负责基金管理相关的系列业务,我们是一种垂直一体化的模式,即从开发,设计,运营,到传统基金资产管理业务的投融管退都是由方隅来负责;

作为基金管理方,方隅和其他基金管理人也有很大的区别,我们是长租公寓资产类别“带运营”的基金管理人,基金管理和连锁运营是相辅相成、相互依托的。

除此之外,方隅在重资产投资方面也很有特色,我们和我们的投资者是同股同权的,对方隅和投资者来说,这样的模式,更有利于保持双方利益一致,共同进退。

8 方隅的产品定位比较高端,今年会有丰富其他层次产品线的考量吗?

会的。

在2019年8月,我们收购了深圳的窝潮系的社区,他们主要做城中村的产品,而且拿项目的成本会低;城中村项目其实也属于刚需产品,虽然并不是方隅擅长的部分,但是这次收购,能够帮助方隅将公寓上下游的产品打通,丰富产品线;另外,我们也在观察考量更高端的项目,因为在高端项目中,也有很大差异,这个还需要时间去验证。

2020年,我们也会以现有产品为主,做好产品线划分,梳理品牌故事,并且持续开拓新版图。我们希望以一个新的形象重新面世,能够让市场和客户更清晰的懂方隅,懂方隅的定位,从而也获得更多认可。

9 在2019年年初,您为方隅公寓设立的目标是什么?是否实现?

现在项目出租率差不多达到了90%以上,基本实现了年初设立的出租率、利润率等运营方面的指标;另外在外拓项目,特别是包租的指标上,我们一直在商讨盈利模式,这部分相对放慢了脚步。

10 2019年对方隅来说,是稳步发展的一年吗?

我觉得用“打基础”来形容2019,更加合适。从2017年品牌面世开始,到2018年在商业模式、项目获取上的改变,再到2019年项目与成员的增加,我们更多的是在思考应该用怎样的方式去立足于这个市场。在2020年,我们希望实现速度上的突破,因为2020年我们也会有更多的项目落地,我们会抓住更多发展机会。

11 2020年,市场经济持续疲软,同时大量的集体租赁房源入市,加之仍有不少企业在增加产业链条,您怎么看待这样的市场环境?

市场经济本身的好坏,对于方隅的产品影响,其实不大,因为我们的产品在一线城市的价格大都在5000到15000,我们的客群的收入大都比较稳定,属于社会的中流砥柱。同时我们的体量并不大,所以市场经济对于我们的影响也相对较小。方隅的产品都是通过对目标客群的深度研究,花心思去做出来的,所以我们更加贴合客户需求,客户对我们的依赖度也很高。

另外在2020年,我们也会多关注现在还在市场上活跃的公寓,去看他们如何精细化管理等;2020年也是市场整合的一年,对于整个长租公寓行业来说,赛道的竞争越来越激烈,产品也会越来越精,好的必须要更好,不好的也只能被淘汰。

2019年这场长租公寓的“生死大考”,意味着长租公寓已开始走出“野蛮生长”的阶段,进入精细化运营时期。一心逐利的“爆发型”选手逐渐退场,而像FUNLIVE方隅这样的“耐力型”选手,迎来了登场的最佳时机。长租公寓的下半场战役,即将迎来怎样的结局,让我们拭目以待。

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