文 / 六金
出品 / 节点财经
四个月前，让业界围观的“国美零售超级租赁计划”如今有了新进展。
2021年8月13日，国美零售控股有限公司（0493.HK）公布公告，将于2021年9月6日（星期一）下午2时30分举行股东特别大会，以通过独立股东批准公司于2021年4月7日与国美管理订立的租赁协议。
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国美零售的“抄底租赁”
今年4月，国美管理拟将旗下三个自持物业出租给国美零售：分别是北京中关村的国美商都、湖南长沙的湘江玖号、北京朝阳区的鹏润大厦。交易对价为178.65亿元，其中的绝大部分即175.76亿元以国美零售发行股份的方式支付。
国美零售用178.65亿元的股票，租赁了共72.56万平方米的物业，租赁期限为682个月。有机构算过一笔账，这意味着国美零售以1.2元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业。
目前的写字楼行情，北京中关村的商业租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝阳燕莎商圈的商业租金在11元/平方米/天左右，长沙湘江玖号的租金也在6元/平方米/天左右。
这么看来国美零售这次可谓“抄底租赁”，毕竟现在即使在三线城市，租个办公室都得1-2元/平方米/天。
简言之，在此次的交易中，国美零售以超低的价格，提前锁定了上述三个项目未来20年的租金成本；而国美集团相当于将上述三个项目20年的租金使用权进行了资产证券化，从而一次性回笼了未来20年的租金收入。
另外，这次交易的另一部分对价是以2.9亿元向国美管理转让国美零售旗下Hudson Assets公司全部股权。通过这笔租赁协议，国美零售可以把这部分冗余资产转出，如果成功转让的话，国美零售还能获得投资收益1.27亿元。
有人说，这不就是 “左手倒右手”吗？还真不是，国美是要“砍掉小细节好办大事”。
对于国美零售来说，未来要在零售端、电商端进行突破，细枝末节的问题最好提前解决，毕竟租办公室可是所有互联网公司最大的一笔开支。而且通过发行股份的方式支付租金，转出低质量资产，不仅不会增加债务负担，反而增大净资产，从表内实现资产负债率的下降。
对于国美整个集团而言，想要有更进一步的发展，就需要不断地创新和扩张，自然需要大量的资金，此前国美零售就曾通过配股融资筹措资金，这次注资的钱，来得非常及时。
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为什么这三栋大楼？
意在“锁定20年”
其实此次国美零售的租赁之意，不在三栋大楼，也不在100多亿的资金回笼，而在于锁定未来20年的发展。
有投资机构人士表示，有了这三处核心物业，国美零售可以放心推进国美“家·生活”核心战略目标的第二阶段，加速完成由家电赛道向家居、家装、家服务等“家·生活”赛道的转型升级。
在公告中也印证了这一点，国美零售计划将湘江玖号开发成为集科技前沿潮流的地标型城市综合展示中心，这个计划备受业内人士看好。
论选址，长沙既是网红城市又是“娱乐之都”，湘江玖号周边又簇拥众多高档金融办公区和顶级生活社区，还拥有覆盖长株潭城市圈的立体公共交通条件，国美可以发展出长沙的新打卡地；论发展，目前家装与家居市场分别拥有1.5万亿市场规模，合计就有3万亿的增长空间，长沙的收入消费水平又是领跑中西部的，未来长沙的成功经验，可以让国美加快从零售商转型为以“家”为核心的服务商。
国美零售在不久前接受媒体采访时也表示，不仅明年年底前要铺设10000家国美驿站和7000家中型展厅，还计划了30-40个主流城市建设大型城市展厅，此刻再看湘江玖号，在国美的计划里就显得至关重要。
对于零售行业来说，未来OMO融合是大势所趋，线上要布局，线下不能丢，有了未来20年的“线下根据地”，让国美零售可以拿出精力布局线上线下。
以国美零售对于国美商都的计划为例，未来将用“线上数字化+线下网格化”的双平台思维，打造一个集家电、家居、家装等不同板块，贯穿科技、体验与主营产品展示售卖的全场景互联体验场所，而这最终将会在国美商都落地，实现“全场景融合”与“沉浸式体验”。
另外，有私募基金的消费行业分析师对节点财经表示，国美零售确定地标大本营，还有利于拓展强化供应链，引入大流量战略伙伴实现三方共赢共进。
相比于家电、家装、家居品牌而言，国美零售拥有长达34年的供应链整合经验，早已平衡了上游供应商、中游零售商与下游消费者的三边关系。2020年之后，国美还依托大数据、人工智能等先进技术，大力发展涵盖全品类的C2M定制模式。
可以预见的是，未来国美自己的C2M定制商品或将在自己打造的地标中进行销售和后期数据分析，C2M定制商品占比还将不断提升，国美也可以实现需求为主导的“供产研销”一体式闭环。
未来国美零售有望迎来更加广阔的全品类时代，让计划打造的展厅成为越来越多消费者一站式购物的首选平台。
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未来
应该期待“国美地标”
从资本市场对国美的期望来说，更重要的提振是，国美筹谋的“新地标”，打造了商业集约式发展生态圈、融合了商业属性和社会属性，这也是国家扩内需、促消费的重点方向
不久前商务部等国家11部门联合发布《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，计划建设以社区居民为服务对象、服务半径为步行15分钟左右的多业态集聚的社区商圈，以满足居民日常生活基本消费和品质消费。
这则指南中，对商业网点布局、商业设施配置和服务、新技术新业态新模式在便民生活圈中的应用场景、传统消费加快升级都做了要求。
可见目前零售企业的竞争重点，已经转移到了需求的个性化、场景化、即时化，供给的全球化、低成本化、联合化和服务化，以及盈利模式的多样化。而国美作为最早践行“前置仓”服务理念的零售巨头，已经推出了最快30分钟送货上门的“闪店送”服务，其本质就是将国美零售全国近1300多个城镇的近4000家门店升级为“前置仓”，实现了微距就近配送。
十多年前，国美在人们还需求低价高质时，就解决过高价格、低质量、服务差等一系列行业痛点。现在，国美通过有效利用既有资源，实现资金注入运营，加速国美零售战略第二阶段的深化升级，市场更有理由相信，未来服务和体验消费的比重将不断扩大。
所以国美零售看似以创新的方式拿下了三栋大楼作为大本营，实则国美用守正的态度，谨慎地使用手中的资源，撬动着消费者需求的服务圈，国家框定的生活圈，和市场看好的消费圈。
面对有实力、有定力的国美零售，市场应该期待国美以城市为中心的“新地标”带来的更多可能性。
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